关于父母出资购买房子的归属问题,婚姻法及其相关司法解释都给予了很明确的规定。就北京高院审委会讨论通过的生效判决所载观点,结合笔者办理的几个婚姻家庭的案件,引发笔者思考,撰写小文一篇。


一、案情简介


原告陈某与被告薛某婚后由陈某的父母支付首付款18万元购买位于北京市丰台区某园204号房屋(以下简称204号房屋),剩余房款以陈某的名义按揭贷款,陈某、薛某二人共同偿还贷款24万余元,尚欠贷款374239.18元未还。此外,204号房屋的装修款10万元由薛某母亲出资。


二、裁判结果


北京市二中院维持北京市丰台区人民法院关于房屋归属的判决,即“204号房屋归原告陈某所有,该房屋的剩余贷款由陈某自行偿还。被告薛某于判决生效后七日内将该房内的家具自行拉走……原告陈某于本判决生效后十日内给付被告薛某房屋折价款一百四十八万元;


三、高院观点


《婚姻法解释三》第七条规定的,婚后父母对子女赠与的标的物应指不动产而非出资,只有父母通过全资购买取得了不动产的所有权,并将不动产登记在自己子女名下时方可适用《婚姻法解释三》第七条第一款的规定,而对于父母部分出资购买房屋之情形,因此时父母并未支付购买房屋的全部对价,其尚未取得房屋的所有权,从而其无权决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下,但由夫妻共同偿还贷款的,离婚时出资人子女一方主张依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第七条第一款的规定将该不动产认定为其个人财产的,法院不予支持,该不动产应作为夫妻共有财产予以公平分割。


四、房产分割还是要遵循公平原则


对于上述判决,很多律师认为这是对《婚姻法解释三》的误读,《婚姻法解释三》第七条规定的,婚后父母对子女赠与的标的物究竟是指到底是指不动产还是指出资?很多人认为既然司法解释没有就此规定是全款还是首付款,不应做区分,而是应依据《婚姻法解释三》的规定,认为是父母赠与子女的个人财产。


笔者不认同上述观点


首先,公平原则是我国民法的一项基本原则,也是民法应该一直秉承并传递的价值观。英国法学家伯克说过,法律的基础有两个,而且只有两个,那就是公平和实用。在处理离婚时房产分割的问题时,在适用法律规定的同时,还要充分考虑案件结果带来的影响,甚至在分配的时候更应该向公平原则靠拢。


其次,实践中,有很多判决也是按照公平原则判的。笔者跟随办理的一起离婚案件,婚后夫妻双方出资购买了一套房产,男方出资20万左右,女方出资80万左右,房产登记于双方名下,由于双方婚前缺乏了解,婚后短短数月就出现嫌隙,乃至离婚。在此种情况下,法院最后判决房屋归女方所有,女方给予男方20万的购房款以及房屋增值部分。本案之所以女方胜诉,就是因为法院在审判时充分考虑并坚持了公平这一原则。如果平均分割,对于女方来讲显然显失公平。


再次,要相信很多人还是为了爱而结婚的,在面对爱情的时候,很多人是不会考虑物质的,至少就笔者本身而言,还是属于“有情饮水暖”的心态。的确,谈爱的时候谈钱和物质很俗气,也会伤感情。所以在离婚时,才会有那么多的辛酸苦楚,自己甚至父母辛辛苦苦一辈子打拼下来的财富就要被凭空分走一半吗?


立场不同,对问题的分析就会不同。但笔者认为,婚姻法不同于其他法律,在遵循客观法律规定的同时,还要充分考虑双方的结婚时间、双方对家庭的贡献等诸多方面,充分保护善良人。尤其是在涉及房产归属问题,婚姻法应优先物权法等法律适用。


五、父母出资购买房屋,离婚时房屋应属谁?


为了彻底离清父母出资房屋归属问题,笔者将父母婚前出资、婚后出资,一方父母出资还是双方父母出资,以及部分出资还是全款出资,是登记在子女名下还是双方名下,房子的归属问题做了一个总结,以期对这个问题有更明确的认识。


(一)婚前父母出资


1、婚前一方父母出资


根据《婚姻法解释二》第二十二条的规定,如果是婚前父母出资,登记在自己子女名下,这属于对自己子女的赠与。


如果父母出资是全款,则毫无疑问,干干净净的属于个人财产无疑。但如果父母是部分出资,根据该解释,该部分出资也视为对自己子女的赠与。这里还要涉及到父母部分出资后余下的房款是在婚前由自己子女全款还完还是婚后由夫妻二人共同还贷。前者很清楚,属于个人财产。后者根据《婚姻法解释三》第十条的规定,离婚时不动产归产权登记人,尚未归还的贷款为产权登记人的个人债务。但产权登记人要补偿另一方共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,以北京市为例,根据北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知,产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为:房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。


婚前一方父母出资,产权登记在夫妻双方名下的情况,一般来讲,视为对另一人赠与已经完成,当属夫妻共同财产。但也要综合结婚时间、双方对家庭的贡献等多种因素综合考虑。


2、婚前双方父母出资


婚前,双方父母全款出资,无论产权登记在一方还是双方名下,视为父母对自己子女的赠与,双方根据父母的出资额按份共有该套房屋。离婚时,根据双方各占份额公平分配,对于房屋增值部分也应按照出资比例在双方之间合理分配。?


婚前,双方父母出资首付款,婚后二人共同还贷的情形,离婚时,对于父母出资的首付款按份共有,婚后二人共同还贷的部分属于夫妻共同财产,离婚时予以平均分割。如离婚时贷款尚未还清,则为产权登记一方个人债务,并根据还贷情况对另一方予以补偿;如果产权登记为双方,则双方协商房屋归属,协商不成,由法院根据具体情况判决,除按份共有的首付款,其余部分应予以平分。


(二)婚后父母出资


1、婚后一方父母出资


根据《婚姻法解释三》的规定,婚后由一方父母出资为子女(全款)购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项(个人财产)的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产;


产权登记在双方名下的,一般认为是对夫妻双方的赠与,属于夫妻共同财产,但也要综合情况做区分。


婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下(或是双方名下),但由夫妻共同偿还贷款的,离婚时该不动产应作为夫妻共有财产予以公平分割;


2、婚后双方父母出资


根据《婚姻法解释三》的规定,婚后由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,除当事人另有约定外,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。


婚后由双方父母出资购买的不动产,产权登记在夫妻名下,则该不动产是夫妻双方共同共有。


附法条依据:


《婚姻法解释二》第二十二条:“当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。”


《婚姻法解释三》第六条婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条(赠与合同的规定)的规定处理。


《婚姻法解释三》第十条:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。


依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿


《婚姻法解释三》第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项(个人财产)的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。


由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

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